商用房和住宅房在许多方面存在明显的区别，以下是它们之间主要的差异：

1. 使用年限：在土地使用权方面，商用房（通常为商业用地或工业用地）的使用年限通常为四十年或五十年，而住宅房（通常为住宅用地）的使用年限为七十年。当使用年限到期时，商用房可能需要面临续期的问题，而住宅房则基本不会。

2. 产权性质：商用房的产权通常为商业产权，而住宅房则为住宅产权。这两种产权在交易和持有过程中存在不同的规定和税费。一些商用房可能存在无法落户的情况。

3. 土地使用权限：在土地使用权使用性质方面，商用房主要用于商业经营或工业制造等活动，而住宅房则主要用于居住生活。因此，商用房的土地使用权限可能受到更严格的监管。在一些城市中，由于严格的规划规定和商业用地稀缺性等因素，商用房可能存在潜在的增值空间。但这并不是绝对的，具体的投资前景还需要考虑多种因素。

4. 贷款政策：购买商用房通常只能使用商业贷款，且贷款的首付比例较高，利率也可能较高。此外，贷款期限较短，通常不超过十年。相比之下，住宅房的贷款政策更为灵活，可以使用公积金贷款或商业贷款等多种方式。另外，商用房的税费相对较高，物业管理费用也通常高于住宅房。这些费用会影响投资成本和长期持有的成本效益。

总的来说，商用房和住宅房在产权性质、使用年限、土地使用权限、贷款政策等方面存在显著差异。在购买或投资时需要根据个人的需求和财务状况进行综合考虑。